惠州和中山，究竟是坑，还是洼地？

坊间及市面对此的看法，一直也未有一个统一的定论。

对于上车不了广深一线城市的刚需们来说，惠州和中山在他们眼中或许是一个不错的选择。

对于希望通过买房以实现财富快速增长的投资客们来说，惠州和中山在他们眼中应该不是一个很好的选择。

在一些自媒体大V的字眼里，惠州和中山似乎又是坑得不能再坑的城市。

这不，继diss完惠州之后，大V又把火力转移到了中山，还表示“临深惠州中山两个坑，慢慢要露出坑的真面目了”。

此前，大V还发文让大家“尽快卖掉惠州和中山的房子”，认为“惠州和中山市湾区楼市泡沫最大的两个楼市”。

惠州和中山，就真的这么差？

客观来说，惠州和中山，在我的眼里，没有那么好，但也不是一无是处。

只是说热点城市洼地多，比如深广佛山珠海，不那么热的城市坑相对多一点，比如惠州中山。

所以在楼市中，有一个投资逻辑，叫做选择板块上车。

就像是绝对与相对的辩证关系，再好的班级里也有差生，而再差的班级里也有优生，楼市同理。

以偏概全，一棍子打翻一船人从来都不是明智之举。

热钱之所以不断涌入北上广深一线城市，就是因为这些城市房价易涨难跌，买到基本等于赚到。

不过即使是在深圳这一作为全国楼市风向标的城市，也有一些人踩坑。

虽然说这样的案例不多，但就不代表大家可以视而不见将其忽略。

前段时间，深圳大鹏璞岸花园一套建面为221.92㎡的别墅割肉甩卖就翻了车：

再看深圳的盐田区，作为原关内最后一个开通地铁的区域，昔日辉煌一时，后跑输大势房价一路高开低走。

即使是在去年10月地铁8号线开通后，但对于盐田这头“慢牛”房价的拉动似乎并不大。

片区的佳兆业盐田城市广场项目，之前开盘均价48000元/㎡，现二手挂牌均价4.7万多。事实摆在眼前，我们不得不承认。

为什么强调买房时要选择具有潜力的板块上车？就是因为这样。

在大湾区中，惠州和中山这两个城市，房价涨幅虽然不大，但因房价相对低洼，成交一直都还不错。

数据显示，2021上半年，惠州全市累计销售商品房（住宅+商业）721万㎡，销售金额949亿，销售面积、销售金额均创下近3年新高。

中山稍显逊色，刚刚过去的6月，共向市场推售住宅4498套，环比上涨19%，住宅成交量5106套，环比下降19%。

但其中不乏一些劲爆热盘。

万科中央公园项目开盘现场

全球经济大放水背景下，盘旋在大湾区上方的热钱，相较去年，可以说是有过之而不及，且更焦虑更恐慌。

典型如佛山，因深圳、广州、东莞楼市收紧之后，大量购买力外溢，加之佛山市基本不限购，楼市可以算是热得发烫，5-6月一二手成交均位于湾区TOP1。

临深的惠州，有深中通道利好加持的中山，承接部分外溢，楼市表现也不赖。

只是热归热，还是要注意到惠州和中山主要是新房火，二手流通性不强，且与新房价格相差不大，这跟这两座城市大量的新房供应有关。

另外，热钱之所以纷纷涌入惠州和中山，跟大家看好大湾区的发展前景不无关系。

世界发展看湾区，湾区发展看深圳。

作为继纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区后的全球第四大湾区，粤港澳大湾区可以说是承载了党和国家的深切希望，集齐起点高、腹地深、潜力大、增速快等特点。

有别于世界其它三大湾区，粤港澳大湾区定位明确，以极点带动为亮点，主打差异互补，带动区域均衡发展。

“9+2”城市群的定位也各不相同，香港是全球金融中心及物流中心，澳门是世界旅游休闲中心，珠三角九城发展定位如下图。

可以看到，惠州聚焦于打造世界级云计算智能终端产业集聚区和国家智慧城市，定位“绿色城市”拓生态游；

中山致力成为湾区创新创业高地、智能装备制造产业带引擎，定位国家级先进制造业基地。

两座城市一直以来都备受争议，有人看好，也有不少人质疑。

2020年，惠州中心城区常住人口达350万，达到建地铁资格，不过就最新动态来看，地铁14号线的开建还尚需时日。

详情戳文：一拖再拖！人有了，但地铁没了？...14号线惠州段啥时开通？

中山位于港深、澳珠、广佛三大地理中心，有深中通道、深珠通道、广州地铁18号线等利好加持。

但因为没有抓住2010年前后的产业转型升级大机遇，没有形成产业集群，近年来中山经济也是下滑得厉害，2020年全市GDP仅3151.59亿，比昔日合并过的珠海还要低。

另外，继雅居乐、建华管桩、欧普照明等企业总部搬离中山后，本土本就没有什么大企业的中山，营商环境在珠三角垫底，近十年更是更换了6个市长

就目前来看，两座城市在交通、产业、经济、人口等方面，都有待破局。

牛市要来的时候，第一先涨是什么股票？

一定是能影响指数的成分股它们先涨了，其他人看到指数涨了才会慢慢进场。

先炒大盘股，大盘股位置上去了，就切换到正在蠢蠢欲动的成长股。

到最后连成长股都炒不动了，就是前面趴着不动的三四五六七八线股补涨。

如果说广州深圳是大盘股，佛山东莞珠海就是成长股，惠州中山肇庆就是最后补涨。

但能补涨补多少，没人能确定。

资金的走向是聪明的，如果有能力有资格，谁不想在一线城市安家？谁又不想去投资那些涨势大好的区域？

投资属性之外，房子的根本属性还是居住，可以兼顾是最好，如若不能，只能选择后者也无可厚非。

就全国楼市而言，买在大湾区还是很香的，这一点已有无数案例及数据佐证。

如果你仔细留意，会发现有意思的一点，全国有钱人都在买大湾区，唯独大湾区的刚需还在犹犹豫豫。

生活是各自的，买房也是。如人饮水，冷暖自知。

买房路上，多听专业意见很重要，但不是说是个人在那BB我们就要听，羊群效应之下，结合自身情况保持独立思考更显可贵。

可以买深圳广州佛山珠海东莞是最好，退而求其次选择惠州中山（着重潜力板块），自己开心就好。

想买惠州的话，可以看看临深的大亚湾西区和惠阳的白云新城、南站新城，及被东莞、惠阳、惠城、博罗包围仲恺区。

去年至今，仲恺的买盘量与土拍热度都在起来，加上区域路网正在不断完善，在业内被称为是东莞后花园以及深圳刚需的友好地。

买中山的话，则可以看看翠亨新区、西区、港口镇。

翠亨有深中通道利好加持，西区配套和设施较为完善齐全，港口镇则位于中山的核心腹地，身处粤港澳大湾区、中心组团、岐江新城三个大圈之中。

需要注意的是，受两道红线影响，全国多地房贷余额加速告急，放款也是一拖再拖，房贷利率也是一再上扬，可以说是愁煞刚需。

买房道路千万条，做好规划第一条，大家可以一边做好信贷规划，一边留意有无心仪的房子。