原标题：均价突破2W+的金水北，是你飘了，还是我高攀不起了？

均价突破2W+的金水北，是你飘了，还是我高攀不起了？ 01

是的，你没有看错，曾经那个城中村遍布的金水北，房价已经逐渐突破2W+了。

不知道是它飘了，还是我太穷，已经高攀不起了。

想一想大学刚毕业那会，我在城中村还租着一个月四五百的大标间，如今随着陈寨、庙李、柳林、高皇寨、沙门等城中村的拆除，撑不住的选择了回老家，剩下还想搏一搏的选择换个地方继续努力。

或许正是因为有众多郑漂存在严重的地缘情结，等金水北众多城中村拆除，一座座高楼大厦拔地而起的时候，终于发现这里已经不是曾经的那个理想国了~

现在的金水北是郑州楼市的当红之地，同时也变成了郑漂们住不起的区域。

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那么问题来了，金水北到底值不值这2W+的房价？

我们先看下金水北的区域：西起京广快速路，东至中州大道，北临连霍，南接北三环，东西跨度约7.5公里，南北约4公里，以中州大道为轴折叠，几乎完美契合北龙湖北岸大小。

纵观整个金水北我们可以发现，文化路贯穿南北，三全路横跨东西，把金水北分割成四个小版块。

其中，序号1板块配套成熟，最先通地铁2号线，居住氛围浓厚，并且该区域最先有房企入驻，比如美景美境、瀚海思念城、碧桂园天麓等；

序号2板块有魏河、东风渠，生态资源丰富，但居住氛围没有板块1浓厚，前期有康桥朗城、和昌悦澜等项目入驻；

序号3板块前期有省体中心经常举办一些演唱会，人气会高一些，如今常西湖的四大中心已经建成，重大赛事和演唱会由新的奥体中心接棒。这个时候显得板块内人气少了很多，标杆项目有瀚宇天悦。

序号4板块主要已普罗旺世为代表，正式这个早期的城改典范，不仅谱写了一篇造富神话，还把曾经是麦田、池塘的北郊变成了城央，目前其二手房也是板块内乃至整个金水北的佼佼者。

要说金水北能承担起2W+的房价，个人认为除了广大的郑漂在默默地支持着，其自身的优质配套也是主要原因。

交通方面，目前金水北已经通车2/3/4号线，共3条地铁线，其中4号线从郑州乃至整个河南的顶级塔尖——北龙湖穿过，是郑州名副其实的富贵线。

除此之外，还有一条沿文化路铺设的地铁7号线已经在建，4条地铁线加持，目前在整个郑州，恐怕也就常西湖新区能与其媲美了。

商业方面，目前位于丰庆路国基路约16万方的YOYOPARK已开业1年多，北三环的宜家家居也已开业了一年左右，刚开业那段时间，周边道路经常被堵得水泄不通。

后期金水北还有锦艺金水湾、瀚海思念城、瀚宇天悦城、碧桂园云境等项目配套的大体量商业入市。

教育方面，其实金水区的优质教育资源主要集中在金水老城，但是随着一八联合国际学校、郑州市瀚斯大外语小学、纬五路一小、金水外国语、龙门实验学校相继落地，充分的缓解了区域内的教育紧缺问题。

东风渠

生态方面，区域内有东风渠、魏河，虽然生态资源不算丰富，但能缓解一些宜居需求。

除此之外，区域内还有省体中心可以锻炼身体，三全路文化路东北角的金水区市民公共文化服务活动中心也即将投入使用，后期健身、阅读等需求都可以满足。

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如果问金水北还能不能上车，我会回答：可以，但需要量力而行。

目前区域的门槛价1.67万/㎡，按照目前剩余最小房源118㎡的户型计算，总房款197万，首付在59万，月供8167元；

区域均价1.9万/㎡，按照89㎡的常规面积计算，总房款169万，首付50万。月供7043元；

也就是说想在金水北买房，至少要承担得起55万的首付+7000多的月供。

下面，我们盘一盘目前金水北在售和待售的项目，希望给大家购房提供一些帮助。

瀚宇天悦城

点评：项目在售二期位于文化路和三全路交汇处西南角，位置很好，距离地铁4号线丰庆路站200米左右，张家村站500米左右。

二期东侧与东风渠一路之隔，如果买高楼层的东户可以在阳台看到河景。

项目综合条件很好，周边配套齐全，再加上龙门实验学校，对购房者的吸引力很大。

产品方面，二期也进行了升级，97平和125平的户型都做到了三开间朝南。

这些因素加起来，对比周边的美盛教育港湾、华瑞紫金嘉苑等项目，开发商有底气卖2W的价格。

再说一下项目的劣势，4.2的容积率不算低，因为地块较小，景观设计方面难以出众。

其次，外立面有些落伍，灰色的涂料和石材，给人的感觉略土。现在郑州不少项目越来越注重颜值，比如前段时间刷屏的融创御湖宸院。

相信以后郑州的二手房市场将会出现“颜值即正义”似的购房标准，好看的房子往往会给购房者更高价格的心理预期。

美盛教育港湾

点评：项目在售二期知学苑位于北三环和普庆路交叉口西北角。

二期北侧规划有宣传的纬五路一小和外国语学校，并且没有规划超高层商务建筑，只有住宅和幼儿园，居住氛围相对较纯粹。

需要提醒的一点是，通过规划图可以看到，幼儿园的用地非常奇葩，直接占用11#、12#、18#三栋楼中间的地块，而幼儿园公共活动场地却在17#和18#楼之间。

相信后期17#和18#两栋楼的低楼层会受到较大的影响，幼儿园平时做个操、放个音乐啥的，再加上孩子欢乐的笑声，大家可以自己想象一下。

另外，产品方面梯户比较高，户型设计较为方正，但是有不少朝北户型， 并且功能区间分布不太合理。比如次卧门挨着厨房，主卧和次卧门朝向客厅等。

最后，再说一说二期的110亩地块，规划19栋楼，一共3672户，再搭配接近6.0的容积率，这密度大家可以想象一下以后住进去会是什么感受。

和昌优地

点评：项目位于索凌路、宏泰路交汇处，属于金水北核心区，周边紧挨普罗旺世，可以享受其成熟配套。

比如南侧的金水区银河路小学，另外项目个别户型还送思达外国语小学学位，交通方面距离地铁4号线北二十里铺站实际约400米。

项目是一块净地，不像瀚宇天悦城和美盛教育港湾有大量安置房，所以它的容积率相比就小了很多，居住舒适度较高。小区中央不仅能规划集中景观，个别楼栋楼间距也会大一些。

但是，项目缺点也很明显，西侧的混凝土搅拌站迟迟不说搬走，平时索凌路会有混凝土搅拌车路过，影响行车以及路人的安全。

目前项目剩余一些尾盘在售，时不时地还会放出来一些特价房，相比周边竞品来看，性价比较高一些。

华瑞紫金嘉苑

点评：项目位置不错，周边有魏河、东风渠，距离4号线丰庆路站也很近，实际距离约600米。

教育方面，据说业主可以上龙门实验学校，直接写到合同里的，这一点确实厉害。

项目最大的问题就是开发商口碑较差，品质不能奢望太高。并且小区内有三栋安置房，后期对物业管理能力要求较高，但是看华瑞已交房小区的物业管理，我并不是很有信心。

虽说华瑞之前的口碑不咋地，看目前项目呈现出来的大门以及景观，说实话还是比较用心的，起码档次看着不低。

希望这个项目能成为华瑞的转型之作吧，这样也对得起它现在1.7W左右的价格了。

保利海德公园

点评：项目分为六个地块开发，一号、二号已经清盘等着交房，三号地还有少量尾盘，目前四号地位主要在售区域，后期还有6号（花园路丽水路的东南角）和7号（波尔多小镇的南侧与康桥高皇寨项目为邻）。

这个项目比较厉害的一点是，虽然是城改项目，但是为纯小高层低密社区，产品在金水北还是相当稀缺的；大环境还有贾鲁河加持。

当先，项目缺点也很突出，比如北侧紧挨着一个油库，周边还有大片的汽车交易场所，南侧还有连霍高速影响，显得小环境有些嘈杂。

更重要的是，之前宣传的纬五路一小联合办学，近期传出不确定的消息，导致已经买过的业主非常恼火。

交通方面还没有地铁加持，自驾去北龙湖、CBD、东站倒是挺方便的。

综合来看，在没有名校加持的情况下，项目陷入单靠低密纯小高层已经很难吸引到有实力的改善客户了，而刚需客户又买不起的尴尬境地。

碧桂园云境

点评：目前项目还没有开盘，本来云境应该是碧桂园天麓二期，但现在开发商想换个名字重新来过。

项目位于金水北核心区，周边配套成熟，还有2号线、4号线双地铁加持，公共交通便利。

但项目南侧还有大量的汽车配件批发市场，显得小环境有些杂乱，区域立面不是太美观。

产品方面，项目有70多平的小户型，倒是降低了购房者的上车门槛。同时项目自身还配套了大体量商业，后期购物会方便许多。

综合来看，项目开盘价格预计在两万左右，带装修，性价比一般，比较适合地缘客户。

康桥天樾九章

点评：首期地块位于花都莲郡小区的西侧，北侧是魏河，南侧规划有一所学校和住宅用地，西侧规划一处公园和住宅用地。

首期地块距离地铁2号线刘庄站最近地铁口约800米，周边除了花都莲郡还有鹿港小镇，居住氛围还是有的。

首期分为东西院，东院规划5栋高层和一所幼儿园，西院规划10栋高层，据悉最小面积109平起，主要以大户型为主，定位刚改和改善。

教育方面，目前康桥还未宣传引入哪所学校，小学方面，周边的文化路一小翰林小区目前只划片新龙社区、安泰银河社区，并且据家长说，必须是一手房，在其他区域没有住房。

周边的郑州市金水区艺术小学主要面对郑州市常住户口，有艺术潜质、身体健康、智力发育较好的学龄前儿童均可报名。

项目据悉为精装修交付，价格预计在2W+，希望康桥能引进好学校。

万科翠湾中城

点评：万科的第四代住宅产品终于进入郑州，首期共三个地块，其中两块位于江山路三全路交汇处东南，另外一块位于京广快速路与银河街交汇处。

个人感觉位于江山路东侧的两块地位置更好一些，不临高架，距离3号线和4号线交汇站约500米。

第四代住宅其实就是采用错层设计，使得奇数层和偶数层的阳台设计产生较大差别，不仅增加外立面美感，还给客户更多的选择。

值得一提的是，因为江山路东侧两个小区体量较小，据说万科还将通过跨街连廊的方式将南北两块地连到一起。

户型方面设计没得说，面积97-143平，预计首开精装价格2W左右。

周边配套齐全，但学校是硬伤，毕竟属于惠济区，万科也一直没有释放相关学校的签约信息。

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最后，说一下个人对金水北区的看法：

目前的金水北价格太高，居住环境没有大北区宜居，改善心有不甘，刚需又够不着，最终只能靠资源和情怀来吸引购房者。

毫无疑问，区域内基本的生活配套非常成熟，交通便利，生活氛围浓厚，对于地缘情结严重的郑漂可以重点关注。

至于注重性价比的购房者就没必要时刻盯着这里了，另外，在这里还要提醒广大的购房者，买房时地域情结不能有，把眼光放到全郑州，这个时候你会发现有更多优质的项目在等着你。

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