最近证券时报·数据宝发布《2020年316个城市房价排行榜》数据显示，深圳二手房价再次蝉联全国榜首，截止到2020年12月底，二手房均价同比上涨超34%，与此同时，新房均价依旧位居全国第一，二手房和新房均价分别为87957元/平方米和61543元/平方米，其中二手房均价比排名第二的北京高出23236元。

相比新房市场，二手房更能反映一个城市的房地产市场的真实水平，一方面二手房的销售模式与新房完全不同，二手房依靠房子的真实价值，新房着依靠预期价值；另一方面新房受到限制更多，一般情况下都存在限价，不具备普遍适用性。

深圳房价作为全国高价房的代表，按理说是调控不严的结果，事实上深圳近几年经历的调控反而是最严格的，比如相距的“深八条”调控，被誉为深圳史上最严调控，调控内容还特别渗入到婚姻中，要求离婚3年内，住房套数按照离婚前家庭总住房套数计算，此外还对限购进行过强化，非深圳户口需要交足五年社保，已经完成落户的外地人需要同时满足落户满3年和社保交足3年，加上提高首付门槛、增值税免征门槛，按照此调控内容，深圳的楼市多少应该收敛才合理，反而是越调控越“不可控”，为什么深圳房价会轻易“脱缰”呢？今天我们就一起来看看深圳楼市的神奇之处。

深圳三大利好政策，为楼市发展奠定高预期的基础

第一大利好政策，2019年发布中央国务院发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，其中明确提出：以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，虽然四个城市分别被作为核心城市，但是深圳在粤港澳大湾区的规划中收益却是最大的，比如深圳有自身的国家基因库、全国知名的知识产权法庭机构，具备建设国际科技创新中心的潜力，在这个科技主宰国力的时代，深圳有着前沿性的国际化科技基础，经过国家重新升级后，其发展势必将更上一层楼。

第二大利好政策，2020年6月11日广东省发改委发布《广东省开发区总体规划发展（2020-2035年）》，其中明确指出建立深圳都市圈（涵盖深圳、东莞、惠州、河源、汕尾），建立都市圈的前提就是修路，要想富先修路在任何时代是不过时的口号，尤其是在这个依旧富贫差距较大的时代，运用好“抢人政策”就可以让经济领先一步发展，国家在深圳都市圈内提出三条城际铁路规划后，使得原本处于发展瓶颈期的深圳再次看到腾飞的光芒，深大城际线路贯彻深圳东西线路，深慧城际线路促进深圳、东莞、惠州快速融合，深汕高铁线路加快都市圈快速发展，长期来看惠州处于中心，受益将最大，但是短期而言，深圳具有更好的经济基础，自然短期增益是最大的。

第三大利好政策，2020年10月份，中央、国务院联合印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025）》，《方案》明确提出，深圳将进一步放宽前沿技术领域的外商投资准入限制，此外还特别放宽能源、电信、公共事业、交通运输、教育等领域市场准入条件，就是这个放宽外商准入条件，为后续的人才吸引布局方面提供了充分的基础条件，深圳房价虽高，但就业为外地人才提供着更吸引的动力，本身深圳就是自贸区城市，经过此次放宽外商入驻条件后，让深圳成为“全域”自贸区化的一座城市，前来投资的企业、商人、技术型人才增多后，房地产自然不会落后。

然而，深圳的楼市“健康”得有些令人担忧

根据数据整理统计，2018年深圳二手房均价为50900元/平方米，2019年深圳二手房均价为65516元/平方米，2020年则涨至87957元/平方米，三年内平均每年的涨幅在上一年的基础上均超过28%，是深圳GDP增长率的3倍，国家针对房地产一直在强调“房住不炒”，确保房地产市场在经历快速发展后能够软着陆，但是深圳二手房的增长率则多次超乎常人想象，厦门为了稳定房地产发展，特意推出每年上涨不超过5%的限制，28%的增长率着实令人不免有些担忧。

其实我们并不担心一个城市经济增长带动房价增长，我们担忧的是楼市是否存在抢跑的嫌疑，如果真的抢跑了，那么很有可能就“白跑”了，换而言之，让刚需买的单价8万元/平方米的房子，实际上或许只有三年前的价值，这里我们不妨一起来看看以下两组数据：

1、按照深圳当前新房均价6万元/平方米计算，买一套三居室120平方米的住房，总价需要720万元，根据深圳购房政策，120平方米的首套房首付比例为30%，也就是在买房前需要准备216万元的首付款，分摊到月人均收入一万元的情侣身上，除去生活成本房租成本（每月两人大约能存1.5万元），两人合伙凑齐首付至少需要情感、工作、通膨共同稳定下坚持12年，就算从大学毕业后就立马稳定工作，两人一起在深圳买房的年龄也已经达到34岁左右，超出经过预测的中国人平均买房年龄（27岁）7岁。

2、根据诸葛找房网报告公布的“50个大中城市租售比排行”数据显示，深圳租售比位列倒数前五名，租售比（指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之比）为1:757，而国际上公认的相对良好的租售比取值在1:（300-200）区间内，无论是刚需自用住房还是纯投资住房，在深圳的房子依靠租金收入的回本周期都比国际公认的良好租售比房产多出一倍，也就是说在租售比良好的城市买房出租，只需要20年左右的时间即可回本，而在深圳则需要40年，这不符合正常的投资逻辑，大部分人在深圳买房只想着房价上涨后赚差价，但是最终这个价格会在哪一个临界点崩溃呢？想必只有砸在其中一个人手里后才会深有体会。

稳住房价上涨，提高人均GDP将会是深圳发展的主要方向

从前文对深圳楼市数据整体来看，深圳的房价其实已经在房地产健康范围的外圈周旋了，稍不注意再增加房子的金融性后，极有可能让房价触顶，作为科技示范基地的带头城市，对楼市的把控很难做到一刀切，通过政策来对楼市降温也很难实现，在这种情况下，提高人均GDP成为深圳长远稳定发展的主要出路。

2020年的最后一天，深圳市发布《关于制定深圳市民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标的建议》，《建议》指出深圳在五年内经济总量计划做到超过4万亿元，年平均名义GDP增速达到7.4%，人均GDP从20万元增长到40万元。

看到这个规划后，相信不少朋友对深圳楼市降“泡沫”更加有信心了，但是纵观历史GDP增长数据，对GDP贡献最大的包含房地产，如果有朝一日深圳增加的GDP不再依赖房地产行业，那对于楼市而言，才是真正意义上的利好，老百姓买房的压力也没有那么大了。