来源：金融界上市公司研究院

作者：星瀚

3月24日晚间，奥园健康（03662.HK）发布2019年度业绩公告，公告显示奥园健康实现总收入9亿元，同比增长45.6％；实现毛利润3.4亿元，同比增长61.4％；毛利率达到37.4％，同比上升3.7％。奥园健康在物业管理与商业运营两大业务板块的“双轮驱动”下实现了业绩与盈利能力的协同增长。

收入结构调整带来毛利率提升

奥园健康主营业务包含三大板块，分别为物业管理服务、商业运营服务与大健康业务板块。公告显示，2019年物业管理与商业运营两大业务的总营收占比分别为71.8％、28.2％，而大健康业务目前仍处在布局阶段。按业务划分的总收入明细情况如下：

制图：金融界上市公司研究院 数据来源：奥园健康年报

可以看出，奥园健康三大业务板块各有特色，物业管理服务依托母公司中国奥园（03883.HK）近年来销售的高速增长，构成了奥园健康营业收入的主体；商业运营服务具有较高的毛利率，2019年在总营收中的占比进一步提高是奥园健康总体盈利水平上升的原因之一；大健康业务尚处在积极布局阶段，未来发展还有待市场进一步观察。

“双轮驱动”有望升级“三驾马车”

物业管理方面，截至2019年12月31日，奥园健康的物业管理服务已覆盖13个省份、直辖市及自治区38个城市的94处物业，涉及在管建筑面积约为1510万平方米。其中，在报告期内新增在管面积合计为470万平方米，同比增长45.2％。实现营业收入6.46亿元，同比增长42.6％。

物业管理服务中销售辅助服务同比增幅最高，达到74.8％。对此，国信证券指出，销售辅助服务的收入增加，主要受益于母公司中国奥园的发展，案场交付数量的增加。物业管理服务收入在母公司中国奥园近年来强劲销售增长的带动下，未来三年增长的可预见性及确定性较强。

商业运营方面，截至2019年年末，奥园健康共向37个商场订约提供商业运营服务，合同总建筑面积约为180万平方米，其中，奥园健康订约向28个合同总建筑面积约为150万平方米的商场提供开业后的商业运营及管理服务。报告期内，新增合同建筑面积为49.3万平方米，同比增长38.8％。实现营业收入2.54亿元，同比增长53.6％。

公告中显示，奥园健康的商业运营服务2019年毛利率为44.5％，较物业管理服务的34.6％高出约9.9个百分点。此外，商业运营服务的总营收占比从2018年的26.8％增长到了2019年的28.2％。可以看出，奥园健康2019年总体毛利率的提高，一定程度上得益于商业运营业务收入比重的增加。

大健康业务方面，在2019年12月12日，奥园健康购得上海市奉贤区一宗总面积约3.04万平方米地块，耗资人民币0.82亿元，用于布局大健康产业。奉贤区拥有“东方美谷”、“中国化妆品之都”的美称，是众多国内外知名医美、健康护理品牌的集中地。奥园健康表示，购得此地块后将输出轻资产运营服务及获取部分资产收益。此外，进入奉贤区，将带来巨大发展潜力，配合大健康业务发展大方向，进一步深耕大健康市场。